Modification n°3 du PLU, éléments pour un commentaire

Billet rédigé sur la base du règlement provisoire et annoté mis en ligne sur le site de la municipalité (consultation le 24 juin 2017)
Errata : une confusion sur les noms, dans l’article du Dauphiné Libéré du 12 juin 2017, attribue de façon erronée des propos au responsable de l’association ; la citation rapportée n’exprime pas une position soutenue par Vivre au Manival

Le projet de modification n°3 du PLU propose des innovations importantes du règlement pour les zones pavillonnaires (UCa proche de la D1090 et UCb sur les coteaux). L’objectif, précisé dans la notice explicative, est d’une part de gérer la très forte densification conséquence de la disparition du coefficient d’occupation des sols (COS), d’autre part de préserver les vues. Dans le premier cas, le règlement introduit le coefficient d’emprise au sol (CES) en le combinant aux contraintes de hauteur des constructions, dans le second cas il ouvre la possibilité de déroger aux règles de distances aux limites pour préserver la vue sur le paysage pour le voisinage en amont.

L’article UC.9 du règlement  définit le CES, pour l’habitation et ses annexes hors piscine, selon la hauteur de la construction de la façon suivante : 0,1 pour une hauteur supérieure à 6m, 0,15 pour une hauteur comprise entre 6m et 5m, et pas de CES en-deçà de 5m. Cette modulation, dont la possibilité est ouverte par un décret de décembre 2015 [lire], conjuguée aux contraintes de distance aux limites aura très probablement l’impact modérateur recherché sur la densification, mais elle a un effet secondaire important. Une simulation rapide [lire] montre que l’absence de CES permettrait sur des terrains d’au moins 800m² la construction d’habitats collectifs horizontaux en contradiction avec le souhait de préserver « l’identité paysagère du territoire« et de proposer des « formes urbaines adaptées » en zone UC. De fait, le règlement faisant obligation d’une surface minimale de pleine terre (article UC.13 §2) modulée selon la hauteur en zone UC, le CES est de fait de 0,50 pour des constructions d’au plus 5 mètres de hauteur. Ce biais doit pouvoir être corrigé.

La densification, telle que nous l’observons depuis la disparition du COS, est souvent accompagnée d’une disparition des vues sur les Alpes, l’un des atouts des coteaux sur la rive droite de l’Isère. L’objectif affirmé de la modification est ainsi que ne soit pas dégradé davantage ces vues sur les « grands paysages ». Ainsi, l’article UC. 7 prévoit-il une disposition particulière dans le cas d’une construction neuve qui autorise de ramener « la distance minimale par rapport aux limites séparatives latérales à 2m ».  Si cette clause permet un déplacement de la construction pour préserver les vues pour des constructions existantes en amont, en revanche, en l’absence de règles claires de concertation et de décision impliquant toutes les parties, elle est susceptible d’ouvrir de sérieux contentieux entre voisins ; même si la disposition précise que « les constructions existantes sur les parcelles adjacentes  [soient] implantées à 4 mètres minimum de la limite séparative. » Cette dernière précision devrait au moins assurer que la distance à la construction existante ou à venir ne soit pas inférieure à celle normalement imposée par ailleurs (9 ou 10 mètres selon les cas). Mais dans tous les cas, cette dérogation peut être source de conflits importants en l’absence de moyens de concertation et d’arbitrage clairs et juridiquement encadrés.

Le projet de modification n°3 du PLU répond au souhait d’une mise en oeuvre raisonnée de la densification, mais les règles proposées sont à la fois potentiellement efficaces et complexes. Elles peuvent avoir des effets indésirables, la consultation doit permettre de les identifier et de les contenir.

La prochaine permanence du commissaire enquêteur
sera assurée le 10 juillet 2017, de 14:00 à 17:00
en mairie, Clos Faure

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Modification n°3 du PLU, ouverture de l’enquête publique

Mise à jour, 31 mai 2017 : une réunion publique sur la modification n°3 du PLU est organisée le 8 juin 2017 de 19:00 à 21:00, à la salle des fêtes du Rozat [lire l’avis d’enquête publique].


L’enquête publique sur le projet de modification n°3 du PLU sera ouverte du 6 juin au 10 juillet 2017. Les principaux points de cette modification sont l’introduction d’un coefficient d’emprise au sol (CES), la redéfinition des orientations d’aménagement et de programmation (centre village et D1090), la création d’une nouvelle orientation d’aménagement sur le secteur des Varciaux et divers ajustements de la réglementation toutes zones.

Ce projet de modification a fait l’objet d’une réunion publique le 14 mars. Une nouvelle réunion sera organisée prochainement pour présenter certaines mises à jour du plan initial (surveiller le site de la mairie et cette page) ; la question du CES est l’un des points importants [lire].

Dates de permanence du commissaire enquêteur :

Mardi 6 juin de 9:30 à 12:00
Mardi 20 juin de 14:00 à 17:00
Mercredi 28 juin de 14:00 à 17:00
Lundi 10 juillet de 14:00 à 17:00

Les documents concernant cette modification seront disponibles sur le site de la municipalité.

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Une tradition, le pique-nique du quartier

Mise à jour, 1er juin 2017 : l’Amicale apicole de Saint-Ismier sera présente, des visites du rucher seront possibles mais le nombre de places sera limité.


Le pique-nique traditionnel de l’Association Vivre au Manival est l’occasion pour les habitants du quartier du Manival, anciens et nouveaux, de se retrouver et de faire connaissance dans une ambiance familiale et amicale.

Ce sera cette année…

samedi  10 juin au gué du Manival
chemin de Bouffière
.

(extrémité Est du chemin de Bouffière)

Barbecue apéritif à partir de 12:00

Les participants apporteront un plat à partager (plat sucré ou salé, pain et boisson), ainsi que chaises et parasols selon les besoins et la météo.

Si, malheureusement, la pluie était au rendez-vous le pique-nique serait annulé
Annonce sur ce site dans la journée du 9 juin.

Pour faciliter l’organisation, merci de compléter le formulaire ci-dessous : [formulaire fermé]

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Les lenteurs du Très Haut Débit, des ralentissements en perspective

Les nouvelles les plus récentes sur le déploiement du projet THD Internet sur le département confirme son principe directeur : priorité aux zones les moins bien équipées. Ce principe sera appliqué au déploiement de l’infrastructure et à celui de l’accès aux utilisateurs. Sur le territoire de la communauté de communes du Pays du Grésivaudan (CCPG), la réalisation de l’infrastructure se fera du nord au sud.

Le nœud de raccordement optique de Saint-Ismier, localisé au voisinage du stade Régis Berriot, devrait être construit d’ici à la fin du printemps 2018. La mise en place du réseau local se fera ensuite entre le troisième trimestre 2018 et le premier trimestre 2019, avec au fil de ces travaux l’installation des répartiteurs et des prises de raccordement. Il est précisé que les premières prises seront pour les entreprises de plus de cinq salariés et les bâtiments publics. Les particuliers seront raccordés à partir de fin 2018.

L’identification du niveau de qualité de la desserte internet sur la commune a été faite à partir de données recueillies en 2014 par le propriétaire actuel du réseau physique, Orange. On compte 3777 prises raccordables à Saint-Ismier dont 285 « semblent » présenter des difficultés particulières ; ces données sont cohérentes avec les résultats de l’enquête que nous avons réalisée début 2017. Les 3492 prises non problématiques seront raccordées entre fin 2018 et 2022, les 285 autres ne le seront qu’entre 2020 et 2024.

Le déploiement du projet THD Internet contredirait donc le principe directeur qui affirme la priorité des plus mal desservis. Sans avoir fait de vérification précise, on peut quand même conjecturer qu’une grande partie des 285 prises défaillantes se trouvent dans le haut du village (voir l’enquête). On ne peut que regretter que le contrat ait été passé entre les entreprises et le département en acceptant ce traitement du cas des plus mal desservis aujourd’hui (souvent moins de 2 Mbits/s).

Que faire ? Le calendrier des travaux suit un schéma contractuel auquel il est difficile, dit-on, de déroger. Plus que difficile nous savons que cela est coûteux, quoique… des réalisations de cette ampleur sont toujours soumises à des aléas qui ouvrent une possibilité de négociation. Par ailleurs, au regard des délais dont il est question, si rien n’est possible dans le cadre des contrats alors il faut aller vers des solutions de transition compatibles avec le projet THD Internet [lire]. Nous comptons sur la fermeté et l’engagement de la municipalité pour ne pas en rester là.

Source: communication au groupe de travail municipal THD Internet
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PLU et loi ALUR, une équation complexe à résoudre

Mise à jour, 31 mai 2017 : une réunion publique sur la modification n°3 du PLU est organisée le 8 juin 2017 de 19:00 à 21:00, à la salle des fêtes du Rozat [lire l’avis d’enquête publique].


La présentation récente du projet d’une troisième modification du PLU de Saint-Ismier lors de la réunion publique du 14 mars ouvre un dossier important pour l’association Vivre au Manival dont les principaux objectifs statutaires sont l’urbanisme et la préservation de la qualité de l’environnement. La première modification a eu pour objectif de contenir l’urbanisation des abords de la D1090 permise par la suppression du COS par la loi ALUR. La seconde, en cours d’instruction, concerne la question très précise du terrain des gens du voyage. La troisième modification a pour objectif d’apporter des moyens adaptés pour gérer la densification recherchée par la loi ALUR, en prenant en compte la nature des différentes zones d’urbanisation de la commune.

Ainsi que le précise le ministère du logement [*], la suppression du COS par la loi ALUR revient à « privilégier la combinaison des outils permettant de formaliser une véritable réflexion sur les formes urbaines dans le règlement notamment ; les règles de hauteur, gabarit, emprise au sol, ou implantation par rapport au limites séparatives ».

Or la version révisée du PLU en 2012 supprimait le coefficient d’emprise au sol (CES), ne laissant disponible que trois des quatre contraintes à la construction. Ainsi la suppression du COS par la loi en 2015, a-t-elle eu pour conséquence immédiate, comme chacun a pu l’observer, une densification accélérée notamment par le détachement de parcelles constructibles de petites, voire très petites, superficies. Il en résulte une destruction du tissu urbain avec un impact immédiat sur l’environnement et le voisinage.

L’équation à résoudre est complexe : respecter la loi ALUR sans porter atteinte aux paysages. La solution se trouve dans une modification du PLU qui assure un équilibre entre préservation de la qualité de l’urbanisme et densification. En bref : permettre au plus grand nombre de propriétaires de la commune de pouvoir diviser leur terrain sans porter atteinte aux paysages et aux vues – notamment les vues sur les massifs alpins. L’association avait perçu ce risque et interrogé la municipalité début 2015, signalant en particulier le choix de certaines municipalités d’introduire un CES en complément des contraintes de hauteur et de distance aux limites.

Le CES est d’un emploi délicat. Il favorise, en l’absence de COS, le choix de constructions hautes et peut ainsi entrer en contradiction avec l’objectif recherché. Une limitation de hauteur peut être imposée mais sa valeur uniforme, quel que soit le projet immobilier, pousserait à une occupation maximale de la surface d’un terrain. Une solution de compromis se trouve dans l’utilisation des nouveaux outils créés par le décret 2015-1783 du 28 décembre 2015 qui donne la possibilité de règles alternatives expressément prévues par le nouvel article R 153-13 du code de l’urbanisme. Ainsi, serait-il possible d’instituer un CES associé à une hauteur en retenant une valeur limitée pour les constructions d’un étage et une valeur plus importante pour les constructions de plain-pied. Une telle solution d’équilibre permet à la fois de préserver les vues des voisins et aux propriétaires de parcelles moyennes de procéder à un détachement. De telles règles alternatives sont un outil possible pour réguler les droits en restant dans l’esprit de la densification recherchée.

Rappelons qu’outre ces règles générales, en application de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, il reste au maire un recours d’autorité : « [un] projet peut être refusé ou n’être accepté que sous l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. »

D’autres sujets intéressent le quartier du Manival, notamment le projet d’OAP des Varciaux, nous y reviendrons prochainement.

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Modification n°3 du PLU

La modification n°3 du PLU est en préparation. Cette modification attendue devrait concerner notamment les conséquences de la loi ALUR, sujet que l’association Vivre au Manival a traité en 2015 et dont on trouvera [ici] une synthèse de la réflexion de l’époque. La discussion avait notamment porté sur l’opportunité de l’utilisation du CES (coefficient d’emprise au sol) et conclu que « le rétablissement du CES conjugué à des contraintes de hauteur et de distance aux limites séparatives permettrait d’aller dans le sens de la densification souhaitée en préservant relativement le caractère de notre environnement.» [lire la suite]. Ce dossier sera rouvert dès que le projet de modification du PLU aura été présenté, ce qui sera le cas au cours d’une réunion publique à ne pas manquer.

PLU de Saint-Ismier, modification n°3
réunion publique

mardi 14 mars
de 19:30 à 21:00 à l’Agora

Attention : les documents en ligne sur le site de la mairie à la veille de cette réunion, règlement et document graphique, concernent la modification n°2 et non la modification n°3.

 

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Jadis, les Poulettes

« Les Poulettes », tel est le toponyme que le cadastre napoléonien attribue au bas du quartier du Manival qui regroupe les hameaux de Poulatière et des Varciaux. Ces « hameaux de la grande vallée, le magni-val des textes médiévaux » comme nous l’apprend la lecture de l’ouvrage de Danielle Dailly et Simone Desrousseaux, Les Hameaux de Saint-Ismier. Le lecteur comprendra l’origine des « Poulettes » et trouvera de nombreuses informations  accompagnées d’illustrations sur l’histoire et l’architecture des hameaux. Les deux auteures ont récemment publié un nouvel ouvrage qui permet une véritable immersion dans la vie du village au fil du journal de l’un de ses habitants. On y apprend la construction du pont des Varciaux aux frais de la commune pour 800 francs en 1853, les ravages de l’incendie du 21 avril 1863 dans ce même hameau et ceux de la lave torrentielle du Manival le 18 mai 1870. On y découvre que Jadis dans les hameaux à Saint-Ismier on savait préparer un remède pour guérir la cataracte, et d’autres « pour toutes sortes de vin gâté »… et qu’on débattait des méfaits de l’impôt progressif. Parmi les petites histoires et les plus grandes, le lecteur de manquera pas les belles pages sur l’étraire de l’Adhui (ou de l’Adui) qui peut être « considéré comme un vin excellent, susceptible d’acquérir en vieillissant de précieuses qualités », et bien d’autres choses encore.

Danielle Dailly et Simone Desrousseaux présenterons leurs ouvrages sur
L’histoire des hameaux de Saint-Ismier
le vendredi 17 mars à 17 heures à la Médiathèque de l’Orangerie

Les deux ouvrages sont en vente à la maison de la Presse, place de l’église, Saint-Ismier

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