Modification n°3 du PLU, éléments pour un commentaire

Billet rédigé sur la base du règlement provisoire et annoté mis en ligne sur le site de la municipalité (consultation le 24 juin 2017)
Errata : une confusion sur les noms, dans l’article du Dauphiné Libéré du 12 juin 2017, attribue de façon erronée des propos au responsable de l’association ; la citation rapportée n’exprime pas une position soutenue par Vivre au Manival

Le projet de modification n°3 du PLU propose des innovations importantes du règlement pour les zones pavillonnaires (UCa proche de la D1090 et UCb sur les coteaux). L’objectif, précisé dans la notice explicative, est d’une part de gérer la très forte densification conséquence de la disparition du coefficient d’occupation des sols (COS), d’autre part de préserver les vues. Dans le premier cas, le règlement introduit le coefficient d’emprise au sol (CES) en le combinant aux contraintes de hauteur des constructions, dans le second cas il ouvre la possibilité de déroger aux règles de distances aux limites pour préserver la vue sur le paysage pour le voisinage en amont.

L’article UC.9 du règlement  définit le CES, pour l’habitation et ses annexes hors piscine, selon la hauteur de la construction de la façon suivante : 0,1 pour une hauteur supérieure à 6m, 0,15 pour une hauteur comprise entre 6m et 5m, et pas de CES en-deçà de 5m. Cette modulation, dont la possibilité est ouverte par un décret de décembre 2015 [lire], conjuguée aux contraintes de distance aux limites aura très probablement l’impact modérateur recherché sur la densification, mais elle a un effet secondaire important. Une simulation rapide [lire] montre que l’absence de CES permettrait sur des terrains d’au moins 800m² la construction d’habitats collectifs horizontaux en contradiction avec le souhait de préserver « l’identité paysagère du territoire« et de proposer des « formes urbaines adaptées » en zone UC. De fait, le règlement faisant obligation d’une surface minimale de pleine terre (article UC.13 §2) modulée selon la hauteur en zone UC, le CES est de fait de 0,50 pour des constructions d’au plus 5 mètres de hauteur. Ce biais doit pouvoir être corrigé.

La densification, telle que nous l’observons depuis la disparition du COS, est souvent accompagnée d’une disparition des vues sur les Alpes, l’un des atouts des coteaux sur la rive droite de l’Isère. L’objectif affirmé de la modification est ainsi que ne soit pas dégradé davantage ces vues sur les « grands paysages ». Ainsi, l’article UC. 7 prévoit-il une disposition particulière dans le cas d’une construction neuve qui autorise de ramener « la distance minimale par rapport aux limites séparatives latérales à 2m ».  Si cette clause permet un déplacement de la construction pour préserver les vues pour des constructions existantes en amont, en revanche, en l’absence de règles claires de concertation et de décision impliquant toutes les parties, elle est susceptible d’ouvrir de sérieux contentieux entre voisins ; même si la disposition précise que « les constructions existantes sur les parcelles adjacentes  [soient] implantées à 4 mètres minimum de la limite séparative. » Cette dernière précision devrait au moins assurer que la distance à la construction existante ou à venir ne soit pas inférieure à celle normalement imposée par ailleurs (9 ou 10 mètres selon les cas). Mais dans tous les cas, cette dérogation peut être source de conflits importants en l’absence de moyens de concertation et d’arbitrage clairs et juridiquement encadrés.

Le projet de modification n°3 du PLU répond au souhait d’une mise en oeuvre raisonnée de la densification, mais les règles proposées sont à la fois potentiellement efficaces et complexes. Elles peuvent avoir des effets indésirables, la consultation doit permettre de les identifier et de les contenir.

La prochaine permanence du commissaire enquêteur
sera assurée le 10 juillet 2017, de 14:00 à 17:00
en mairie, Clos Faure

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