PLU et loi ALUR, une équation complexe à résoudre

Mise à jour, 31 mai 2017 : une réunion publique sur la modification n°3 du PLU est organisée le 8 juin 2017 de 19:00 à 21:00, à la salle des fêtes du Rozat [lire l’avis d’enquête publique].


La présentation récente du projet d’une troisième modification du PLU de Saint-Ismier lors de la réunion publique du 14 mars ouvre un dossier important pour l’association Vivre au Manival dont les principaux objectifs statutaires sont l’urbanisme et la préservation de la qualité de l’environnement. La première modification a eu pour objectif de contenir l’urbanisation des abords de la D1090 permise par la suppression du COS par la loi ALUR. La seconde, en cours d’instruction, concerne la question très précise du terrain des gens du voyage. La troisième modification a pour objectif d’apporter des moyens adaptés pour gérer la densification recherchée par la loi ALUR, en prenant en compte la nature des différentes zones d’urbanisation de la commune.

Ainsi que le précise le ministère du logement [*], la suppression du COS par la loi ALUR revient à « privilégier la combinaison des outils permettant de formaliser une véritable réflexion sur les formes urbaines dans le règlement notamment ; les règles de hauteur, gabarit, emprise au sol, ou implantation par rapport au limites séparatives ».

Or la version révisée du PLU en 2012 supprimait le coefficient d’emprise au sol (CES), ne laissant disponible que trois des quatre contraintes à la construction. Ainsi la suppression du COS par la loi en 2015, a-t-elle eu pour conséquence immédiate, comme chacun a pu l’observer, une densification accélérée notamment par le détachement de parcelles constructibles de petites, voire très petites, superficies. Il en résulte une destruction du tissu urbain avec un impact immédiat sur l’environnement et le voisinage.

L’équation à résoudre est complexe : respecter la loi ALUR sans porter atteinte aux paysages. La solution se trouve dans une modification du PLU qui assure un équilibre entre préservation de la qualité de l’urbanisme et densification. En bref : permettre au plus grand nombre de propriétaires de la commune de pouvoir diviser leur terrain sans porter atteinte aux paysages et aux vues – notamment les vues sur les massifs alpins. L’association avait perçu ce risque et interrogé la municipalité début 2015, signalant en particulier le choix de certaines municipalités d’introduire un CES en complément des contraintes de hauteur et de distance aux limites.

Le CES est d’un emploi délicat. Il favorise, en l’absence de COS, le choix de constructions hautes et peut ainsi entrer en contradiction avec l’objectif recherché. Une limitation de hauteur peut être imposée mais sa valeur uniforme, quel que soit le projet immobilier, pousserait à une occupation maximale de la surface d’un terrain. Une solution de compromis se trouve dans l’utilisation des nouveaux outils créés par le décret 2015-1783 du 28 décembre 2015 qui donne la possibilité de règles alternatives expressément prévues par le nouvel article R 153-13 du code de l’urbanisme. Ainsi, serait-il possible d’instituer un CES associé à une hauteur en retenant une valeur limitée pour les constructions d’un étage et une valeur plus importante pour les constructions de plain-pied. Une telle solution d’équilibre permet à la fois de préserver les vues des voisins et aux propriétaires de parcelles moyennes de procéder à un détachement. De telles règles alternatives sont un outil possible pour réguler les droits en restant dans l’esprit de la densification recherchée.

Rappelons qu’outre ces règles générales, en application de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, il reste au maire un recours d’autorité : « [un] projet peut être refusé ou n’être accepté que sous l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. »

D’autres sujets intéressent le quartier du Manival, notamment le projet d’OAP des Varciaux, nous y reviendrons prochainement.

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